Herr talman! Bostadsutskottets betänkande nr 5
innehåller ett antal s.k. återställare, som vi redan har
hört här. Förslag förs fram om vissa ändringar i hy-
reslagen och hyresförhandlingslagen. Syftet med
ändringarna är att stärka hyresgästernas inflytande
och ställning, så att balansen mellan hyresvärdarna
och hyresgästerna återställs.
Viktigt i balansen mellan parterna har dock varit
att en fastighetsägare har möjlighet att bedriva ratio-
nell fastighetsförvaltning samtidigt som en hyresgäst
har möjlighet att i rimlig utsträckning ha inflytande
över bostaden.
Orsaken till återställarna är att under förra man-
datperioden beslutades om en rad ändringar i hyres-
förhandlingslagen och hyreslagen, och de trädde i
kraft vid halvårsskiftet 1994. De flesta av dessa änd-
ringar har gjort att det råder obalans på hyresmarkna-
den, till hyresvärdens fördel.
Propositionen har föregåtts av en enmansutredning
som i december 1995 överlämnade delbetänkandet
Ändringar i hyresförhandlingslagen - Hyresgästinfly-
tande vid ombyggnad m.m.
En av ändringarna som gjordes i juli 1994 var att
förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och
samma hus avskaffades. I det beslut som vi skall ta i
dag föreslår utskottsmajoriteten att detta förbud åter-
införs och att det är antalet lägenheter som förhand-
lingsordningen kan förväntas komma att omfatta som
skall vara vägledande för vilken förhandlingsordning
som skall gälla.
I reservationerna från moderater och kristdemo-
krater påstår man att fattar riksdagen beslut i enlighet
med förslaget i propositionen innebär det att Hyres-
gästernas Riksförbund ges monopol på kollektiva
förhandlingar. Dessutom påstår Kristdemokraterna,
som vi redan har hört här, att förbudet mot flera för-
handlingsordningar skulle strida mot regeringsfor-
mens regler om föreningsfrihet.
Ibland förstår jag inte varifrån Moderaterna och
Kristdemokraterna får alla sina påståenden. Det är
fritt fram för hyresgästerna att bilda vilken intresseor-
ganisation de vill, och det är också möjligt för denna
eller dessa föreningar att få förhandlingsordningen för
en fastighet, under de förutsättningar som har nämnts
tidigare. Det är fritt fram för Michael Stjernström och
Ulf Björklund att bilda en hyresgästförening som inte
tillhör de nu befintliga, och lagstiftningen är neutral
vad avser val av förhandlande hyresgästorganisation.
Utskottsmajoriteten tycker också att det är själv-
klart att en hyresgäst även i fortsättningen har rätt att
låta den egna lägenheten stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet. Vi tycker däremot att en för-
handlingsordning som huvudregel skall omfatta samt-
liga bostadslägenheter, alltså även outhyrda. Däremot
kan hyresgästen och hyresvärden komma överens om
att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-
klausul. Denna överenskommelse kan dock inte göras
förrän efter tre månader.
Det är rimligt att en hyresgäst informerar sig om
vad det innebär att stå utanför det kollektiva förhand-
lingssystemet. Enligt nuvarande regler har hyresgäs-
ten alltid och från första dagen rätt att ställa sig utan-
för detta system. Det har inneburit att en del oseriösa
hyresvärdar som villkor för uthyrning kräver att nå-
gon förhandlingsklausul inte skall ingå i avtalet eller
att en hyresvärd lockar med lägre hyra om hyresgäs-
ten förhandlar enskilt. Hyresvärden har genom 1994
års lagstiftning fått större möjligheter att välja den
hyresgäst som är beredd att betala mest.
Även genom lagändringen 1994 utökades möjlig-
heten för hyresvärden att själv bestämma inflyttnings-
hyran. Han kan göra detta genom att hyra ut till en
hyresgäst som accepterar ett hyresavtal utan förhand-
lingsklausul, varigenom hyresvärden inte behöver
iaktta den primära förhandlingsskyldigheten. Detta
anser vi kan leda till en höjning av hyresnivån och
därmed drabba särskilt de ekonomiskt svaga hushål-
len och på sikt leda till en ökad boendesegregation. I
propositionen föreslås att en hyresvärd som vill höja
hyran i samband med uthyrning av en lägenhet som
omfattas av en förhandlingsordning först måste iaktta
den primära förhandlingsskyldigheten.
Den s.k. passivitetsregeln infördes också i hy-
reslagen den 1 juli 1994. Den innebär i korthet föl-
jande: Om hyresvärden vill höja hyran och samtidigt
binda hyresgästen till den begärda hyran skall han
skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen. I
meddelandet skall ingå hyreshöjning, det totala hyres-
beloppet, den dag från vilken den nya hyran gäller
samt det datum då hyresgästen senast måste ha mot-
satt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja
gälla. Meddelandet skall dessutom innehålla uppgift
om att hyresgästen blir bunden av sin passivitet om
han inte motsätter sig kravet.
I propositionen föreslås att tillämpningsområdet
för passivitetsregeln begränsas på så sätt att den i
fortsättningen skall vara tillämplig endast på hyresav-
tal som gäller för obestämd tid och som avser lägen-
het som är belägen i ett hus med förhandlingsordning
men som inte omfattas av denna. Genom detta förslag
kommer regeln inte att kunna tillämpas mot hyresgäs-
ter som omfattas av det kollektiva förhandlingssyste-
met.
Herr talman! Utredaren har också lagt fram förslag
till ett nytt system för hyresgästinflytande vid förbätt-
rings- och ändringsarbeten. Det nuvarande systemet
har stora brister och utnyttjades av oseriösa fastig-
hetsägare fram till förra våren, då det i förordningen
om statliga bostadsbyggnadssubventioner infördes
bestämmelser om hyresgästinflytande som förutsätt-
ning för statligt stöd vid ombyggnad av hyreshus.
Bestämmelsen i förordningen upphör i och med denna
lags ikraftträdande.
Det nya förslaget innebär att en fastighetsägare får
utföra en standardhöjande åtgärd endast om den har
godkänts av de berörda hyresgästerna eller - om åt-
gärden avser gemensamma utrymmen - av en majori-
tet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna.
Under beredningen av detta ärende har vi i ut-
skottsmajoriteten funnit att det finns några oklarheter
kvar i hyresförhandlingslagen och i hyreslagen som vi
vill ge regeringen till känna.
Det gäller möjligheten att få en förhandlingsord-
ning slopad. Vi föreslår regeringen att till riksdagen
återkomma i lämpligt sammanhang med förslag till
ändring. Enligt utskottets mening bör hyresnämndens
möjlighet att upphäva en förhandlingsordning inte
göras beroende av att en tvist om införande eller slo-
pande av förhandlingsklausul hänskjuts till nämnden.
Vi vill också peka på reglerna om påföljd. Utskot-
tet delar regeringens uppfattning om val av sanktions-
form, och detta förslag bör genomföras. Det som
saknas och som regeringen bör komma tillbaka till
riksdagen med är hur påföljden skall utformas för
hyresvärd som redan genomfört av hyresgäst inte
godkänd renovering.
Vi ser det också som nödvändigt att se över rätten
att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad.
Utskottet delar regeringens mening när det gäller
motiven till att inte ändra i hyreslagens § 46, men
under beredningen av ärendet har utskottet kommit till
uppfattningen att det kan finnas anledning till att
överväga utformningen av lagrummet på nytt.
Enligt utskottets mening bör övergångsbestäm-
melsen i huvudsak gälla enligt förslaget i propositio-
nen men med en undantagsregel som innebär att om
hyresvärden ingått bindande avtal om utförandet av en
ombyggnadsåtgärd med entreprenör eller annan så
skall de nya reglerna inte tillämpas. För att hindra
snabba upphandlingar inför lagens ikraftträdande bör
detta endast gälla upphandlingar som avslutats med
bindande avtal före den 1 december 1996.
Slutligen föreslår utskottet att dispens från vissa
regler i hyreslagen m.m. kan ges enligt den lydelse
som finns i bilaga 2 till betänkandet. Detta gäller
främst försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
som förutsätter ett medlemskap i den förening som
upplåter lägenheten.
Herr talman! Jag yrkar bifall till utskottets hem-
ställan och avslag på samtliga reservationer.
Jag har inte glömt bort de frågor som ställts. Jag
hoppas kunna komma tillbaka till dem i de replikskif-
ten som jag förutsätter kommer.